《认购书》不是《合同》

    读者咨询：我于2001年5月看中了一套房子，就在开发商印制的《认购书》上签了字、交了订金，其中《认购书》中写了“买方将于×月×日交齐房款”等内容。后来，由于资金等各方面的原因，打算不再购买所认购的房屋，可开发商说我违约，非但交的两万元订金不退，还说我应依合同在约定的日期之前交齐全部房款，否则就是违约。请问律师，《认购书》是否等同于《商品房买卖合同》？　　　　　　　　张先生

　　律师回答：

　　合同也称为契约，是反映交易的法律形式。依据《合同法》第二条，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利的协议。合同本质上是一种合意，所以，合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，意味着各方当事人的意思表示一致。

　　由于《合同法》的制定是赋予当事人以自由表达意思的权利，即当事人意思表示一致并达成合意时，就可以认为合同成立，所以，法律对合同的形式并没有过多的限制。因此，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或其它形式。根据不同的标准，可将合同分为不同的种类，有双务合同、单务合同、有名合同、无名合同，也有要式合同与不要式合同。所谓不要式合同，是指当事人订立的合同依法不需要采取特定的形式，当事人可以采取口头形式，也可以采取书面形式；而所谓要式合同，是指根据法律规定必须采取特定的形式订立的合同。依据我国法律的规定，商品房销售合同按规定应报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案，竣工验收后应向主管部门登记过户、依法交清有关税费，以取得房屋所有权证书和土地使用权证书，所以，商品房买卖合同是一种应由国家登记备案的“特种合同”即要式合同，应以国家有关部门统一印制的《商品房买卖合同》为有效形式。

　　综上分析，张先生同房地产开发商签订的《认购书》不能称为有效的房屋买卖合同，不具有法律效力，自然对购房人没有法律约束力，更不能取代《商品房买卖合同》，充其量只是作为购房者对开发商所作出的一种具有购房意向的意思表示。只有在买卖双方再就所购买的房产的合同条款达成一致意见并签订正式的《商品房买卖合同》时，合同才算成立。如果买方在签订《认购书》后反悔不愿买房或双方未就买卖合同的具体条款达成一致意见时，该《认购书》自动失效，参考新颁布的《商品房销售管理办法》第22条，房地产开发商应当向买受人返还所收费用。