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大城市房价走向不再有悬念 一路走高不可避免
2005-1-21 9:11:08
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中国人民银行日前发布了“二季度货币政策执行报告”，其中专门指出宏观调控的效力之下，房地产开发投资、新开工面积增速继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧。今天的南方都市报发表文章认为，这一信息对于城市居民而言，意味着房价有可能继续上涨。
文章认为，国内的购房者长期以来一直处于某种患得患失的迷惘之中。房价与日俱增的事实，使他们害怕持币待购的结果是进一步失去机会；但许多媒体、经济学家屡屡对“房地产泡沫”津津乐道的评述，又让他们对房价的下跌可能心存忐忑。如今央行作出这样的结论，基本上表明近期内，至少是大城市的房地产价格走向不会再有悬念。然而有心留意过国内房地产近年状况的消费者也许会发现，其实无论房地产开发的政策环境是宽松还是紧张，房价都是一路走高。诉诸宏观调控也许可以找到此次走高的近因，但在这背后，其实更存在一个往往为人不察的总因。
房地产的价格受制于供求关系。在求的一方，目前我国城市居民平均收入正在缓慢上升，而城市人口则急速增长———我们正处于中国历史上城市化速度最高的一个时代。因此，需要购房的居民以及他们的购房能力都在增长，可以预见，无论是当前还是今后一个相当长的时期内，需求的快速增长是显见的必然趋势。但问题是，目前需求快速增长的局面下，究竟是什么约束了房地产供应的跟进而导致供不应求价格上升呢？谁都知道，这其中的核心关键，是土地。
我们这里论及的土地，更准确说应该是“经过初级开发的土地”。在每个大城市的周边，都有着大片未经开发的土地，但是这些土地并不能立即进入房屋生产环节。因此，当我们说土地供不应求的时候，其实说的就是这种“经过初级开发的土地”供应得很不充分。开发土地，也就是通常所谓的城市运营，其主要内容就是公用事业的建设。只有当这些设施建立起来，其周边的土地才可能成为房屋建造的原材料。如果城市周边大量未经开发的土地能够迅速有效地变为经过初级开发、可以进入房屋生产环节的土地，国内的房价就没有理由继续高涨下去。
但目前我国城市扩张的最大瓶颈，正是公用事业的投资不足。而导致投资不足的最大原因，则是非产业化和市场准入壁垒。非产业化，就是本来可以成为赢利行业的领域，因为此前的习惯和人们对于政府低价供给的依赖，而无法以赢利方式供应，于是动力缺失，效能低下；而市场准入壁垒，则是指已经成为赢利行业的领域，因为政策的原因导致了垄断经营，其他资本无法获准进入，于是也因为没有竞争而没有效率。
至此，要解决房价高企的问题，不二法门就是让城市运营市场化，尽可能取消公用事业投资的准入壁垒，减少政府财政对公用事业的补贴，使赢利资本迅速进入这一领域，将大量未经开发的土地变为可以投入房屋建造的土地。同时，政府应规范、完善土地市场的规则，完全通过投标、拍卖等方式出让土地。如此，政府和市民才可以通过城市的快速扩张获得最大限度的双赢。而整个社会的获益更远不止此。城市的扩张将迅速降低市场交易成本，促进整体经济的全面增长。同时，城市化进程也将随之加速，农村人多地少的尴尬局面将得以解套，即使从农村脱贫的角度来考虑，这也是最有效率的解决之道。
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