2005年版《上海市商品房预售合同（征求意见稿）》已经发布，并有望在今年实施。一份清晰的、界定买卖双方权利与义务边界的房地产买卖契约，可以更好地保护买卖双方利益。新版的预售合同的推出有助于进一步推进商品房预售规范化。

      2005年版《上海市商品房预售合同（征求意见稿）》并不是“偏袒”购房者的房地产买卖合同（预售）示范文本，它也规定了购房者违反合同所必须承担的责任。

      在社会中，当两个或更多的个人都想得到同一种经济物品的好处时，必然隐含了竞争。竞争冲突要通过这种或那种方式来解决。限制竞争演变为一场战争的规则通常叫做产权规则。在给定一组产权约束的条件下，决定利益分配的准则就出现了，而当产权规则改变时，这些准则也会发生变化，利益分配也很可能会跟着改变。

      合同，或者说契约就是产权规则的书面表达。房子建起来了，房地产商要把房子售卖给消费者，消费者则要支付足够的金钱——换取足够面积的房子、足够充分的公用设施（道路、绿地、休憩地）等。

      以前的房地产买卖合同（不仅是上海）之所以不那么好，就是因为按照那套合同，很多内容被忽略了，是一个不全面契约。有些内容只见义务不见权利，有些内容只见权利不见义务。而且，更多时候吃亏的是消费者。房地产商对自己盖的房子非常熟悉，所有的信息都捏在他的手里，他如果少吐露一点，消费者就可能多付一笔钱。按照这样的合同模式，赢者永远是房地产商，输者身份就成了消费者摆脱不掉的烙印。

      所有的商业社会成文契约，都得依赖于更庞大的一套契约体系——法律来保护和控制，否则商业社会就会回到个人单打独斗、互相抓瞎的混沌局面。

      可以肯定的是，2005年版《上海市商品房预售合同（征求意见稿）》在发布之前，如同任何一个新的法律法规出台一样，它首先要征求公众与房地产商的意见与看法，收集一大堆来自社会各群体的感性直觉与理性认知，即所谓民意。再通过法律专业人士的加工，对法律进行修订。修订后的法律重新与公众见面，获得了大家的基本认可，法律就可以实施了。

      此时的法律，以各种契约形式触摸社会的神经末梢，已经具有了强大的生命力，它获得公众的尊重。公众愿意执行这些成文契约，个人感性与制度理性获得了一致，在相当长一段时期内，社会不会再陷入法律缺陷导致纠纷不断的烦难中了。对于消费者，这是利好消息，对于那些谨遵游戏规则经营的房地产商来说，这何尝不是对己有利的法律保护。