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消费者用贷款购买商品住宅后，是否可以用租金偿还贷款？
2006-6-2 7:07:51
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目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、档次高的商品住宅甚至要在百万元以上。由于商品住宅的总价格高，即使是得到银行的贷款支持，买房后每月所需偿还的数额对于购房者而言还是有相当大的压力，因此许多人对贷款买房还是望而却步。
消费者如果用贷款买到商品住宅以后，在偿还贷款期间，能够将所购买的商品住宅在一定期限内出租，用所得租金收入偿还贷款。这对于以自住为目的购房者来说不仅可以减轻单纯劳动收入，逐月偿还银行贷款本息给维持家庭正常生活带来的负担，同时也可以利用出租房子的收入，加大逐月偿还贷款本息的数额，缩短还款期限，减少利息负担。至于以纯粹投资为目的贷款购房者把租金收入用于偿还银行贷款更是顺理成章的事了。
在这里我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为8000元，在东三环附近购买了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋总价为52万元。首付款为15.6万元，其余的36.4万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公积金贷款20万元、商业付贷款16.4万元，贷款期限为10年。那么，每月应偿还的贷款本息总额为4284元，占家庭月收入的54%。如果将房屋出租，租金净收入大约在每月2500元，如果全部用于偿还贷款，在不改变每月偿还贷款本息数额的情况下，每月的还款额降为1784元，只占家庭收入的22%，这就大大缓解了因还贷款给家庭正常生活带来的压力。
与此同时，我们还可以算一笔帐，在10年中，这个家庭共需偿还贷款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上购房首付款15.6万元，共是670080元。而10年内的房租金收入为300000元，因此，这个家庭购买这套住房实际支付额仅为370080元。
从这些数据，我们不难看出，以租金偿还贷款确实是减轻贷款购房者还贷压力的一种有效途径。
这种作法是否合理？银行方面是否允许呢？贷款购房者在征得贷款银行的同意下，房屋在抵押期间，也就是贷款期间是可以出租的。
具体做法是：首先应向银行提出出租申请，同时应提交与承担人签订的正式《租赁合同》。在《租赁合同》上，一般明确三个问题：一是明确房子是为了取得贷款已进行了抵押，二是明确房子出租的期限；三是明确贷款人不能及时还贷时，承租人应无条件配合银行的决定。
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