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个人房贷出现新的品种
2006-6-2 7:08:25
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个人房贷出现新的品种
严控贷款针对房地产开发
有关金融专家提醒，金融机构控制风险主要是针对房地产开发商。就拿工商银行来说，尽管今年一季度该行个人住房贷款新增了130亿元，但其对房地产信贷业务继续保持高度警觉，防止房地产泡沫现象引发金融风险。据统计，工商银行住房贷款不良贷款比例近年来逐年下降，住房不良贷款额从1997年末的152.3亿元，下降至2002年末的115.9亿元，减少24%，不良贷款率由33.7%下降到3.1%，下降了30.6个百分点，其中个人住房不良贷款额由1997年末的6亿元下降为4.85亿元，不良贷款率由9.79％下降为0.19%。近几年来，工商银行住房贷款收息率一直保持在97%左右，其中个人住房贷款保持在99%左右。
为有效防范系统性风险，工商银行将进一步控制对房地产企业的贷款投入，严格控制房地产开发贷款的增加额。当年开发贷款与个人住房贷款的比例掌握在1：4左右，并注重加强开发贷款的流动性管理，主要通过收回再贷解决对房地产项目投入和按揭业务资源的培育。
房地产开发贷款属于项目融资范畴，为防止流动资金贷款进入房地产领域，出现系统性风险，严禁各住房金融业务经营机构对房地产开发企业发放一般流动资金贷款。
工行明确表示，要严格控制高档写字楼、酒店性质的贷款。进一步加强对写字楼、酒店贷款的专项管理工作，加强对市场供求的分析研究和项目的评估，防止出现高档商业设施的积压、闲置；严格限制地产信贷业务；避免出现炒买炒卖土地、圈地的投机行为；严格控制高档商业设施贷款总量，建立严格的专项管理制度。同时，工行提出将加强对房地产开发企业资质、实力、自有资金比例、建设项目的合法性、合规性审查，禁止对不符合银行规定的房地产企业发放贷款。
个人住房贷款品种有增无减
在严格控制房地产贷款的同时，新的个人住房贷款品种也不断推出。
建设银行最近在全国范围内推出了个人住房转让贷款业务，这一业务满足了已经贷款买房的客户，在尚未还完银行借款的情况下却又因为种种原因要将房子转让出去的需求，有力地推动了国内的二手房交易的发展。
过去，个人通过银行贷款买入新居，在结清贷款之前想要转让房产非常困难，虽然银行可以对买家提供个人再交易住房贷款，但房主必须准备一笔现金一次性还清贷款，解除抵押后才能出售房屋，买家才能办理贷款手续。这种方式使房主往往一时难以筹齐还清贷款的资金。而目前银行提供的转按揭贷款，又常因买卖双方申请贷款的银行、贷款结构、期限和金额的不同而难以“转”成。
据建行有关人士介绍，建行最近推出的“个人住房转让贷款”正是考虑客户新的需求而设计的。买卖双方只需按建行个人住房转让贷款要求办理，就可轻松完成卖出和买进。当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，建设银行向购买该住房的自然人发放个人住房贷款，以归还出售方的借款余额和支付出售方的房款。建行在受理时主要针对出售方已办理个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款而抵押给银行的房屋，其受理范围包括已抵押给建行的房屋以及已抵押给它行的房屋。
据了解，建行的个人住房转让贷款额度最高为所购住房评估价价值或交易价格(以两者较低额为准)的80％，贷款期限最长可达30年，在不超过所购住房使用年限的基础上，不受原借款剩余期限的限制。
这些迹象表明，房地产业出现的新现象已经引起了金融业的高度关注，并采取了积极的应对措施。但是，对于这一蕴藏着巨大市场的贷款业务，各家银行没有停止这一业务的可能，它们将在防范风险的基础上，最大限度地满足客户需要。如此看来，是否现在马上购房，完全在于消费者自己。
个人住房按揭贷款已成为个人消费贷款的主流。去年四大国有商业银行个人住房贷款总额已达到6600多亿元。
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