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警惕房贷保险合同三大玄机
2006-8-1 8:32:01
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警惕房贷保险合同三大玄机
如今，贷款买房已成广大市民无奈的选择。银行为化解自身信用风险，往往要求购房者购买贷款保险，但是，目前贷款保险合同还不完善，在一定程度上侵害了购房者的权益。在此，专家提醒您签订贷款保险合同时冷静观察，避免不必要的损失。
贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司不承担任何保险责任。
有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取，每年结算”，但在实际操作中，往往几十年一次性收取。这实际上是无偿占用了购房者几十年的利息收入，加重了购房者的经济负担。
保险公司对一次性收取保费的通常解释是，在现有的技术条件下，如果逐年收取保费，保险公司不但要投入大量的人力物力，而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是，这种解释显然难以令人信服。很多寿险产品，保险期限长达几十年，保费却按年、按季，甚至按月收取。可见，技术上完全不成问题，保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题关键。
抵押住房贷款保险合同通常规定，银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式，所以抵押贷款保险既要适用《保险法》，又要适用《担保法》。《担保法》中规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”可见，银行作为抵押权人，在保险标的即抵押的住房发生保险事故时，能够以第一受益人的身份领取保险赔款，从而规避风险。然而这让广大购房者很不理解，甚至觉得冤枉：明明是自己花钱买房，自己却不是受益人。因此，为使住房贷款保险真正为老百姓所认同，银行不应作为保险合同的第一受益人，而这并不会影响银行规避风险的初衷。事实上，2000年12月13日起实行的最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条，对《担保法》此条作了进一步的规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”
由此可见，银行完全没有必要“冒天下之大不韪”，要求作为合同的第一受益人，受益人应该是购房者。
如果发生保险事故，抵押的住房灭失或是毁损，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。风险，也能让购房者在感情上能接受。
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