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购房时要在合同中订明承诺
2007-1-18 12:54:57
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买房时看中开发商宣传的小区有停车场、绿化面积大等诱人条件，要将这些广告里的宣传内容与开发商在合同里订个明白，否则在买房后开发商单方作出改变时，这些诱人的条件就成了“镜花水月”，购房者的利益往往较难得到法律保护。就时代广场业主投诉开发商擅自改变小区停车场使用性质一事（本报1月11日第二版报道），法律界人士对记者表示：双方产生纠纷时，一切都要以合同为依据。
广东法泰律师事务所的刘律师告诉记者，根据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的司法解释，如果是把有关广告资料部分作为要约或合同附件，作为买房的前提条件时，开发商不能擅自改变；如果没有在合同中明确约定，物业产权又是属于开发商的话，开发商在不影响公共安全、环境污染等的前提下是可以处理的。也就是说，如果购房后开发商改变停车场等物业的使用性质，与买房者产生了纠纷，判定是非的标准也是看合同中有无将相关资料纳入合同的附件当中。
该《解释》第三条还规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。刘律师解释说，判断是否是促使买受人购房的因素、是否对价格产生重大影响，具有较大的主观性；事后要举证开发商当初所作的允诺也有一定的困难，因此买受人的主张要获得法律支持可能就有一定困难了。
不少开发商在售楼时都会作美化宣传，在售楼合同中却不体现宣传的内容，而楼售完后又可能改变当初的承诺，使业主利益受损。如本市某小区售楼时宣传有数千平方米的绿化面积，楼售出后开发商又将该绿化面积开发作它用。因当初没有在售楼合同中作出明确的约定，法院没有支持业主们的主张。因此法律界人士提醒，如果售楼时开发商宣传有停车场，买房时就应要求开发商将承诺明确写入合同中，如果承诺与合同分离了，后果将由购房者承担。
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