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三招防范房产信托风险
2007-3-30 8:22:26
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当人们眼睛盯着投资收益率的时候，即使收益率前面有“预期”两个字，人们也往往会把它们忽略，或者在心里将“预期收益率”与“投资收益率”划上等号。但事实上，房地产信托的风险被一些利好的因素稀释了，往往让人们忘记危险的存在。信托产品热销的背后，潜藏着投资者对信托产品投资风险认识不足的隐患。那么房地产信托投资风险体现在哪里呢？
首先，条款中约定的赔偿责任暗藏风险
按照央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。 根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。
其次，项目本身和行业发展隐含风险
虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会提出一个眩目的收益率供投资者参考，但这些收益率都是预期的，而不是承诺的。房地产信托收益较高，但风险也很大。一方面来自房地产行业本身的风险，像目前上海、杭州房价一路走高，整个行业存在一定风险。风险另一方面来自具体的项目，如果这个项目做得不好，市场定位不准确，将来销售就成问题，投资者的收益就得不到保障。信托投资的风险主要体现在预期收益与实际收益的差异上。投资者既可能获取丰厚收益，但也很有可能血本无归。
第三，房地产信托产品的流动性风险
任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通，而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差，一旦需要转让时，成本会很高，如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等，都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。
正因为其中的高风险性要求信托公司在信托计划中对投资风险的揭示应在信托计划运行前建立完善的风险控制体系。在信托计划中，应向投资者披露该信托计划投资项目的具体运作情况，对预测收益率必须经过严密核算，并且要在合同中强调指出，这仅是预测收益率，仅供投资者参考，投资风险由投资者自行承担。建立完善的风险控制体系，首先，立项前要求对信托项目做好可行性研究，在操作过程中要求设定担保或抵押。其次要求房产商以项目本身或其他项目作抵押抵押率应控制在较安全的范围内；另外还可通过对房产商的银行账户监管来及时掌握项目资金回笼情况。以北京国投推出的财产信托为例，他们是这样控制市场风险的：第一是尽职的市场调研，在立项之前，针对北京市房地产、写字楼以及盛鸿大厦周边的整个市场进行调查，保守测算盛鸿大厦的出售及出租前景；第二是信托授予分级的方法，对信托财产设置了分级式，其中优先授予权占61％，实现100％的财产对61％的信托财产的担保；第三是保证金，以预计年投资收益率的65％的资金，年初存入保证金账户，作为租金不足的补偿金；第四是信托专户监管，处置信托财产全部收入，包括租金和销售收入，全部存入信托专户，由北京国投监管；第五是承包经营，在信托财产的委托销售和委托经营中，确立了最低销售金额和承包经营的最低资金收入，以保证投资人的投资本金和预期收益。实践证明这些方法单独或组合使用都达到了较好的风险控制效果。
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