| 新闻背景
3月22日，本报以《大庆有人要吃“合作建房”螃蟹》为题，报道了我市合作建房第一人修建先生要在大庆发起合作建房的消息。
消息始出，一石激起千层浪，合作建房引起了市民的广泛关注。连日来，询问修建联系方式以及咨询合作建房详细事宜的电话让记者应接不暇。面对众多读者，修建说：“即使合作建房真是一只螃蟹，我也要竭尽所能将它煮熟，让大家来共同分享。”
各方热议“合作建房”模式
发起人决心“煮熟”这只“螃蟹”，各界人士提出诸多担忧，期待更多读者参与讨论
反响：点燃市民住楼梦
3月22日早8时许，万宝小区的曲大爷第一个打来电话，在电话中，曲大爷对合作建房的倡议表现出极大的兴趣。他说，他儿子在市政企业工作，每月的收入不到1000元，现在正张罗结婚，一直为买不起房子而犯愁。“按现在的房价来说，我们根本买不起，如果这事儿真能成，节省了30%的房款，那就太谢天谢地了，请记者同志帮帮忙，把修建的电话告诉我，我一定要报上名”。
从曲大爷的电话开始，整个22日的一天当中，记者的电话就没消停过，常常是这个电话还没有接完，另一个电话已经打了进来。
家住三环老家属区的吕大爷，报名心情更加急迫，他说自己已经60岁了，因为收入低，至今还住在三环家属区的平房里。“这个想法太好了，我非常想参加，不然，我这辈子可能就没有住楼的希望了”。
在电话中，不少想报名的读者甚至对具体的位置、运作方式等还提出了自己的意见和建议。管局某单位负责基建的车先生、某会计师事务所的注册会计师王先生等人表示，他们不仅要报名参加，还想成为义工，为合作建房做一点力所能及的事。
记者统计了一下，仅见报当天，就接到70多个咨询电话，几天来，共有120多人打来电话咨询合作建房的事。让记者有些意想不到的是，大家对合作建房的构想基本都持支持的态度。
修建这几天也着实劳累，接电话接得口干舌燥，记录报名信息写得手腕发麻。他对记者说：“虽然很累，但心情很愉快，因为这说明合作建房顺应民心。这是大庆合作建房事业成功的基础，增加了我排除困难、勇往直前的勇气。”
在读者的电话中，不少人对合作建房表现出极大兴趣时，也想进一步了解修建先生倡议的合作建房的运作程序和资金管理等方面的问题，为此，记者带着广大读者的嘱托，再次采访了修建。
解读：合作建房“大庆模式”
修建告诉记者，他经过半年多对全国各地合作建房模式的考察和思考，现在，他已经形成了一整套比较完整的大庆合作建房的运作思路，主要包括以下几个方面：
1.坚持民主议事的原则。修建表示，民主议事、投票表决的决策制度是合作建房的基本原则。发起人仅是项目的召集人、联络人、筹备人。项目中需要制定的规则和决策，都必须由合作者们投票表决。
2.自愿签署共同合作的协议。除了成立正式机构要制定的章程、建立资金银行托管要签署的托管合同外，全体合作者也要共同签署一份合作协议。合作协议的主要意图是表达全体人员合作建房的初衷、民主议事的规则，把在初始阶段考虑到各种在发展过程中可能背离合作建房初衷的风险，以协议形式加以约束。这一协议也应该成为今后的机构章程、资金托管合同等法律文件拟定的主导思想。
3.成立有独立法律地位的机构，按市场经济规律开展合作建房项目。可以选择成立有限责任公司或社团法人。最终成立哪一种机构，需要合作者们投票表决。同时，该机构在合作建房项目中是以非盈利方式运营的。
4.以银行托管的方式管理资金。不论最终成立的是有限责任公司还是社团法人，都可以作为托管资金的受托人使用托管资金购买土地、进行项目建设。委托人是由全体出资合作者或全体出资合作者民主产生的代表组成的。在合作建房项目中，银行按照和委托人签署的资金托管协议来行使它的资金管理权利和承担资金安全义务，托管资金的使用只是购地和进行项目建设。
5.通过市场方式，购得大庆城区的地皮。合作建房项目的立足点是按市场经济方式合法购得土地。初步将地块定在实验中学的东侧。但购地的决定权由全体合作建房者投票决定。
6.成立业主委员会和常委会。在成功集资购地后，由全体出资人成立业主委员会，并在业主委员会中通过投票的方式选举出5-9名大家信任的专业人士组成常务委员会，常委会对业主委员会负责，业主委员会可随时通过投票撤换常委会成员。常委会负责组建项目公司、物业管理公司和监督项目公司、物业管理公司的运作。常委会成员为义务工作，不涉及酬劳。
7.组建专业的房地产开发队伍。楼盘的规划，全体合作者将有充分的民主权利参与讨论，最终投票确定。但工程建设将委托或成立专业的建设机构来实施。
另外，对住宅分配方法、退出机制、物业管理队伍组建以及共同分享商铺和公共设施收益等方面，修建都有着比较成熟的想法。他表示，他的具体构想都已经写在了他为此成立的网站上，网站同时还发布了报名条件、报名方式以及拿地的最新进展情况，对合作建房感兴趣的读者可登录www.minai.org.cn，进行详细了解。
疑问：资金安全如何保障
对于合作者对资金安全方面的担心，修建表示，在合作建房项目操作过程中，合作者的资金安全主要通过以下三种方式予以保证。
第一，在项目运作期间，专款专用是项目的基本原则。合作银行作为资金托管方，与每个合作者签署资金托管协议，把合作银行作为资金安全的协议担保方，如果资金安全出现问题，依据同银行签署的资金托管协议，由银行负责赔偿合作者损失，从而确保资金的安全。银行按照和合作者签署的资金托管协议来行使它的资金管理权利和承担资金安全义务，托管资金的使用只是购地和运营项目公司进行项目建设，是否购地和建设合作项目又是通过民主表决来决定的。项目的资金流动全部通过银行转账实现，不使用现金，全部转账过程都将经过严格的监督，且合作者每月的转账资金都在同一时刻，直接转入经过严格审核的供货商或服务商账户，这样可以避免发生有人卷款而逃的情况。
第二，项目运作过程中，对资金的使用、支出有严格的管理和监督程序。每月20日前，项目管理组提交《当月资金预开销表》，20日以后提交的支付账目，将自动转入下一财政月进行讨论及支付。对可选择的开销项目，《当月资金预开销表》应尽可能提供多种选择，供参与者和项目管理组、工程监管组进行讨论选择。每月27日前，应提供选择结果《当月资金开销表（预）》，并予以公示，进行进一步讨论；次月1日，项目财务组根据当月的《预计支付账目明细表》的讨论结果制作《当月资金转账明细表（预）》，并提交合作银行，项目参与者们应在每月1-6日确认当月的《当月资金转账明细表（预）》，并办理定期汇款转账手续，由于是定期汇款转账，所以办理手续后，资金暂时仍停留在每个合作者账户内，以保证安全，直至经过正常审核程序后的当月10日，才由银行根据最终的《当月转账明细表》，进行转账支付。所以，每个合作者的资金在每个月只转账支付一次，且经过了20日的正常讨论与审核，进一步保证了安全，降低了风险。
第三，合作建房的合作者随时可以无条件提出挂牌出让合作权，在挂牌出让合作权过程中，挂牌出让者有权终止出让，但无权指定受让人。
挂牌出让的操作周期暂定为两个星期，在合作者提出挂牌出让时，应出具全部已缴纳资金证明，签署一份出让协议，并指定一个不高于该份合作权全部已交纳资金额的出让价，在转让过程中，实行竞拍制度，当最终成交额不高于该份合作权全部已交纳资金额时，全部转让资金归出让人所得，当发生高于全部已交纳资金额的情况时，其多出部分，由当时的全体参加人共同分享。挂牌出让的挂牌操作费用，含广告及其他费用，应由挂牌出让的出让人承担。
担心：合作建房能否顺利
很多读者认为，合作建房是一件大好事，但他们同时担心会受到一些利益集团，如房地产商们的抵制和阻挠，到头来竹篮打水一场空。
对此，修建表示合作建房不会和地产商产生太大冲突。他说：“此次发起的合作建房定位在80平方米左右的中小户型，是给中低收入人群居住的。这种小户型因为利润少，一直以来不为开发商所喜爱。但去年国家九部委联合出台的‘国六条’中对城市房地产开发作了‘90平方米和70%’的硬性规定，这让一些地产开发商如鲠在喉。所以，我认为，我们的80平方米左右的中小户型正是开发商不愿干的那部分，不仅不会和开发商形成竞争，还会和他们形成一种互补关系，使大庆的房地产结构更加合理。从某种意义上说，这也是在为开发商们减负，使他们可以集中资源和精力，多盖更大户型的房子，去赚有钱人的钱。”
修建介绍，合作建房模式绝非要脱离城市住宅建设的内在规律。降低建设成本，为广大群众提供物美价廉的住宅，也符合政府推行住房改革、造福民众的初衷。也就是说，不仅不会取代现有的开发商开发经营模式，而且是对现有城市住宅开发建设的一个有益的补充形式，是探索城市住宅建设和管理的一条新路。
热评：各界人士眼中的合作建房
面对目前个人合作建房的火爆态势，有关人士通过分析指出，这种建房模式将面临诸多困境。
一位国土部门人士指出，首先，个人合作建房遇到的最大难题是如何获得土地。目前，如果通过土地部门招标拍卖来获得土地，将面临房地产商的竞争。如果采取其他方式，要特别注意其合法性。
某银行大庆分行李经理表示：“修建所说的资金银行托管应该是可行的，如果建房资金由银行来监管，合作建房组织、合作者、银行三者之间要签订一个协议，资金怎么用、什么时候用等都要作出规定。银行必须提供优质服务，确保资金安全。”
黑龙江达通律师事务所律师白宇宙认为，个人合作建房是一个新生事物，成长的初期必然会有许多困难和困惑。个人合作建房要想健康发展，首先一定要按法律政策办事，才能一路走好，最终保障合作者的合法权益。
一位不愿意透露姓名的房地产开发公司部门经理认为，搞房地产项目是一个极其庞杂的工作，需要有专业人士来操作，仅靠热情是不够的，他对合作建房的前景不表示乐观。
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